Ипотека | Перспективы | Затраты

Для начала Вас ждут затраты на переоформление кредита. На это Вам понадобится порядка $2.000-3.000. Мы будем оптимистами и посчитаем, по минимуму, то есть $2.000. Но, увы, это еще далеко не все потери. В данном случае они будут не у всех заемщиков, а только у тех, кто пользуется возможностью получения налогового вычета, говорит Александр Немыкин начальник отдела продаж и развития "Ажур-аудит". Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ граждане, приобретающие недвижимость, имеют право на налоговый вычет не только с 1.000.000 рублей (не более), который был заплачен непосредственно за саму недвижимость, но и со всей суммы, которая ушла на выплату процентов по кредиту. В редакции Налогового Кодекса эта мысль звучит следующим образом: "Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1.000.000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них".

Но налоговый вычет предоставляется лишь один раз в жизни и только в том случае, если Вы жилье приобретаете (также строите или ремонтируете). Когда же Вы рефинансируете свой кредит, то Вы, во-первых, получаете уже второй кредит, а своим правом на вычет Вы уже однажды воспользовались, а во-вторых, Вы, по сути своей, получаете кредит под залог уже имеющейся у Вас в собственности недвижимости на погашение имеющейся задолженности перед другим банком. В результате, право на вычет теряется. Вот такие вот чудеса Российского законодательства, которое писалось еще в те времена, когда никто даже и не думал, о перекредитовании, потому что в те годы и ипотеки, как таковой в России еще не было. Так или иначе, но считаем потери: До рефинансирования после 2-х лет погашения кредита, взятого на 10 лет под 14% годовых в размере $150.000, нам оставалось выплатить банку в качестве процентов по кредиту $89.510 (это не считая остатка ссудной задолженности, то есть долга по кредиту). Со всей этой суммы (как мы уже говорили, не считая одного миллиона рублей) заемщик имеет право получить налоговый вычет, то есть вернуть себе 13%, уплаченных в качестве подоходного налога. Еще потери и весьма существенные - $11.635. Увы, но от нашего "вполне приличного" автомобиля остается всего лишь $7.765. Казалось бы, 3% - такая серьезная разница в годовых процентных ставках, но выгода после всех подсчетов оказывается не столь существенная, хотя все-таки небольшая, но есть.

Попробуем изменить один единственный параметр кредита, а именно его срок. Изначально возьмем те же $150.000, под те же 14% годовых, но не на 10 лет, а на 15.

Через 2 года нами будет выплачено в качестве погашения тела кредита почти $6.815. Наш общий долг банку (сума всех оставшихся платежей, которые включают выплату основного долга и проценты) к этому моменту составит $311.630. Этот долг будет гаситься ежемесячными платежами по $1.998 в течение 13 лет. В случае если мы перекредитуемся на тех же условиях, то есть под 11% годовых, не изменяя срок кредита, то нам придется выплатить всего $269.724, то есть в течение 13 лет ежемесячно платить $1.729. Экономия на первый взгляд еще более существенная $41.905, или $269 в месяц. Но потеря права на налоговый вычет не позволит нам вернуть дополнительно $21.900, то есть 13% от $168.445 (именно такую суму по процентам по кредиту мы еще заплатили бы банку, если бы не рефинансировали кредит). Если еще учесть расходы на оформлении, то наши почти 42 тысячи долларов превращаются всего в 18 тысяч.