Ипотека | Ипотечная утопия | Чьё жильё

Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, является собственностью покупателя, а не банка. Однако, в целях обеспечения гарантий возврата кредита, данное жилье переходит в залог банку, до того момента, пока кредит не будет полностью погашен. В случае если, по каким либо причинам, заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являться страховым, то есть не окажется так, что кредит обязана погасить страховая компания, то банк имеет полное право реализовать данное жилье, и вернуть себе те деньги, которые заемщик остался должен. При этом на оставшуюся часть суммы заемщику, а необходимо учесть, что он самостоятельно заплатил первоначальный взнос и, вероятнее всего, успел погасить часть долга, приобретается другое жилье. Однако здесь надо понимать, что при аннуитетном варианте погашения кредита, а именно он сегодня наиболее распространен в ипотечном кредитовании, первое время (до половины срока кредитования), в структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по кредиту, и лишь незначительную его часть составляют отчисления, которые идут на погашение самого кредита. Кроме того, в случае дефолта банки стремятся как можно быстрее реализовать жилье, а значит, продают его дешевле рыночной стоимости.

В связи с тем, что жилье до полного погашения кредита находится в залоге у банка, вытекает еще одна особенность ипотеки. Оценив кредитоспособность заемщика, и согласившись выдать ему определенную сумму, банк может отказать ему в кредите на приобретения жилья, несоответствующего представлением данного конкретного банка о том, каким должен быть надежный залог. В связи с этим обстоятельством, у заемщика иногда возникают весьма специфические проблемы, связанные с потерей денег, выданных продавцу квартиры в качестве предоплаты.

Недостроенная квартира в новостройке не может являться залогом, потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не может по определению находиться в собственности у соинвестора. Право собственности у дольщика возникает только после окончания строительства и оформления всех необходимых документов. Но это совсем не означает, что банки не дают ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. Просто здесь используются несколько другие схемы. Или в залог банку переходит любая другая недвижимость, которая имеется у заемщика и после того, как строительство дома будет завершено и квартира в новом доме станет собственностью покупателя, банк снимает залог на старую недвижимость и берет в залог новую. Или банк соглашается выдать ипотечный кредит, только в том случае, если заемщик заключает договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и прошел определенную проверку на предмет надежности. Однако надо иметь в виду, что обычно банки до оформления прав собственности на недвижимость требуют уплаты повышенной процентной ставки, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски.

Несмотря на то, что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, регистрировать своих родственников (с разрешения банка) и даже сдавать квартиру в найм, проще говоря, в аренду (конечно, тоже с разрешения банка). Единственное что не может сделать заемщик с данной квартирой, пока полностью не погасит кредит, это продать, обменять, или подарить ее кому-либо.